烂尾楼业主强制停贷仍在持续，目前已有上百个楼盘业主发出断供声明。接受金融投资报记者采访的多位业内人士表达了对商品房预售资金的关注。“相关部门要坚守预售资金监管底线，杜绝空白账户和监管缺位。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
■本报记者 梅婧
上市银行紧急排查相关业务
日前，全国多地烂尾楼业主联合发起强制停贷声明，涉及河南、山西、江苏、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多个省份的城市。克而瑞研究中心数据显示，截至7月13日，业主发布的强制停贷楼盘已达106个。金融投资报记者发现，均价高达5万的深圳豪宅海德园小区、龙光天境花园等业主也加入停贷行列中。
从这些声明可以看出，多数业主诉求基本一致，即希望开发商尽快复工、交房，否则将强制停止还按揭贷款。不少业主在声明中指出，银行作为贷款方存在违规发放贷款、未积极履行资金监管方责任等问题。
为此，金融投资报记者采访了多位银行人士。已出现好几起停贷声明的某城市一家股份制银行的信贷管理部人士表示，“我们都是合法合规发放房贷，不存在违规。”
另一位不愿透露姓名的银行人士告诉记者，“虽然有《城市商品房预售管理办法》等规定，实际上还是有不少操作空间。尤其是房地产火爆时，可能会有没拿到预售证也会放款的情况，因为资金转起来就不会有风险。且居民按揭贷款一向是低风险的优质资产，银行也愿意放贷。”
至于预售金监管，该银行人士称，“各地对房地产开发项目监管账户资金留存没有一个明确的标准。”
随着烂尾楼停贷不断爆出，多家上市银行发布公告称，经排查后，涉及“保交楼”风险的业务规模较小，总体风险可控。
二级市场上，银行板块连续两日下挫。7月14日，银行板块下跌1.35%。
高杠杆高周转模式不可持续
在业内看来，停贷的导火索是楼盘停工烂尾楼增加，背后则与房地产实行预售制密切关联。
众所周知，前些年高歌猛进的房地产多采用高杠杆、高周转模式，即房企从银行贷款盖楼，然后采取预售方式将购房业主交付的首付款和购房贷款用来拿地，再通过拿到的地作为抵押再贷款。
这种“资金循环”的链条式运作，虽然能让开放商达到快速拿地、快速盖楼、快速销售的目的，但只要其中某一个环断裂，必然会波及整个链条。
随着近年来楼市调控不断加码及“三道红线”政策，一些高杠杆房企难以“刹车”并相继“爆雷”，一些在建项目无法按时交房，最终导致烂尾楼业主停贷。
“预售资金监管政策的初心，就是为了确保工程项目按期完成而设立的一道防火墙。烂尾项目加剧侧面说明部分项目的预售资金监管不到位，导致项目工程建设资金空缺。”严跃进告诉金融投资报记者，“这也说明了预售资金监管制度在整个房地产开发链条上的重要性。”
公开资料显示，商品房预售资金监管政策于2010年出台，由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房地产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，以此保障房地产项目的施工和开发。
按照正常流程，业主的购房款即预售资金要打入监管账户，各地再按照比例或项目施工进度，向房企逐步释放这部分资金。
“实际操作中，要么是银行扣下监管账户资金作为开发商的还债，要么是房企提前把资金划走。”上述不愿具名的银行人士表示。
购房者可通过法律途径主张权利
毋庸置疑，烂尾楼业主是此次强制停贷的中心。那么，他们的利益该如何保障？
严跃进表示，一些快要封顶的项目严格来说不属于烂尾，建议地方政府重点关注此类项目，积极协调促进项目交付。而其他烂尾项目要引入重要投资者，明确复工和交付时间表。”
接受金融投资报记者采访的律师建议购房者要相信法律、依法维权。
“如果银行违反了规定，比如将专项用于开发建设的购房款资金划入非专门账户甚至用于其他用途，从而导致商品房项目发生停工烂尾的，买受人集体发出停贷声明就有正当理由。”上海市尚法律师事务所房地产部主任律师唐震东表示：“2018年广东省高级人民法院审判的一个案件就非常具有参考意义。”
唐震东解释，在这起案件中，相关银行没有将贷款支付到预售款专用账户，而是转到开发商的另一个账户，导致资金挪用项目烂尾。广东省高院以缔约过失责任维持一审二审判决：开发商交房前，购房人可以不还贷，购房人已付的贷款银行不需要退回。“但由于上述案例只是广东高院的判决，最高人民法院没有发布统一的司法解释，其他省份的法院也许会有不同的判决。”
在上海市光明律师事务所付永生律师看来，目前购房人的集体诉求是在贷款合同继续履行的情况下，要求暂停或调整支付一段期限的银行贷款，如暂停按月支付，直到楼盘复工或交房以后再恢复按月还款，这在法律上属于对合同内容的变更。“合同的变更应与对方协商，未征得对方同意的不能变更。因此，如果银行和购房人经过协商，对合同变更内容达成一致意见，则购房人的目的是可以实现的。”
上海市光大律师事务所高级合伙人徐军律师表示，根据合同相对性原则，开发商违反购房合同约定的，购房人应依据商品房买卖合同向开发商主张权利，包括追究开发商的违约责任。如果项目楼盘烂尾了，购房人可选择解除购房合同和贷款合同。“根据最高人民法院2020年12月对某起申诉再审案件的改判结果，楼盘烂尾后，对于银行向开发商划付的购房人按揭贷款，应由开发商向银行予以返还。”
来源:《金融投资报》 http://jrtzb.com.cn/
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